Vom koranischen Eigentumstitel zum Grundbuch

Vereinfachte Darstellung des marokkanischen Immobilienrechts

Muslimisches und modernes Grundstücksrecht existieren nebeneinander. Die jeweiligen Eigentumstitel heissen "melk" und "titre foncier". Seit knapp 90 Jahren können Eigentümer nach traditionellem Recht ihre Immobilie in das amtliche Grundbuch übertragen. Dies geschieht freiwillig und nimmt rund zwei Jahre in Anspruch. Das bisher als rückständig angesehene "melk"-System wird heute als soziologisch wertvoll erachtet, da es die Industrialisierung der Landwirtschaft verlangsamt und somit der Entwurzelung der Landbevölkerung vorbeugt. Multinationale Firmen fahren keine Projekte auf der Grundlage von "melks"! Terrain Vierge Der Urstatus eines marokkanischen Grundstückes heißt "terrain vierge", übersetzt "jungfräuliches Grundstück", auf das niemand Anspruch erhebt. Davon existieren einige Millionen Hektar, vor allem in der Sahara. Sie gehören dem Königreich. Hyazat - aus dem Gewohnheitsrecht entsteht ein Eigentumsanspruch Wer eine Parzelle 10 Jahre ununterbrochen und friedlich nutzt, beispielsweise durch Ackerbau, Viehzucht oder weil er auf dieser ein Gebäude errichtet hat und dort wohnt, erhebt diese aus dem jungfräulichen Zustand und kann deren Eigentum beanspruchen. Adoul - der koranische Notar legalisiert den Eigentumsanspruch Zwei Religionsrichter (Adoule), die auch notarielle Aufgaben wahrnehmen, laden den Eigentumsanwärter und mindestens 12 Zeugen vor. Die Zeugen bestätigen die 10-jährige friedliche Nutzung. Weibliche Anwärter müssen 24 Zeugen vorweisen ("gespaltene Zunge"). Analphabeten zeichnen mit Fingerabdrücken. Melk - der muslimische Eigentumstitel Das von den Adoul und den Zeugen abgesicherte Dokument nennt man "melk". Über drei Viertel der landwirtschaftlichen Grundfläche und der zugehörigen Bauten des Königreiches unterliegen diesem rechtlichen Zustand. Die Nachteile des "melk" entstehen aus der Ungenauigkeit der Bezeichnung der Immobilie ("vom Olivenbaum zum Felsen, 100 Schritte nach Süden und wieder zurück"), der mangelnden Offenkundigkeit und der daraus erfolgenden Vernachlässigung der Ansprüche Dritter. Transaktionen auf der Grundlage eines "melk" sind insofern nur dann stabil, wenn keine weiteren Anwärter ihrerseits den Titel beanspruchen (mit Adoul und Zeugen) und dies auch in der Zukunft nicht tun. Dahir des 9.Ramadan 1331 - vom Melk zum Eigentumstitel Dieses Gesetz vom 12.August 1913 regelt den Übergang vom muslimischen zum modernen Eigentumstitel und orientiert sich an britischem und deutschem Eigentumsrecht (die Arbeiten von Robert Torrens, der im Auftrag des British Empire Australien katastermäßig erfasste, gelten als Grundlage des Dahir). Ein staatlicher Vermesser erfasst die Immobilie, indem er ihr eine Flurstückbezeichnung, eine Katasterplanzuordnung und eine Katasternummer zuordnet. Die vorher durch den "melk" nachgewiesene Immobilie wird dadurch amtlich neu geboren. Offizielle Anschläge auf Basaren und anderen öffentlichen Stellen machen den vorläufigen Titel offenkundig. Dritte können ihre Ansprüche während bestimmter Fristen geltend machen. Diese Übergangsphase kann zwei Jahre dauern. Titre foncier - der Eigentumstitel mit Grundbucheintragung Nach der korrekten physischen Erfassung der Immobilie und nach Ablauf aller Fristen erteilt das Grundbuchamt ("conservation foncière"), den Eigentumstitel. Dieser ist nominell, präzise, definitiv und unanfechtbar, er entlastet von allen früheren Ansprüchen und schützt gegen spätere. Die meisten Immobilien in den großen Städten besitzen einen "titre foncier". Das Adjektiv "titré" in den Immobilienanzeigen weist auf diesen Status hin. >>> Editorial - Januar 2008 (deutsch) : Dicke Fische in der Medina? >>> Allgemeines zu Marokko - Teil 1: Der Ansturm Frankreichs auf das ehemalige Protektorat : Peter Schöllhorn (Foto ganz rechts, mit Mikrofon) von der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien DSA e.V. befragt O.Kirner (Foto Mitte) >>> Teil 2: Mit einem Bein im Mittelalter, mit dem anderen im 21. Jahrhundert : Fortsetzung des Gesprächs Peter Schöllhorn (Foto ganz rechts, mit Mikrofon) von der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien und O.Kirner >>> Teil 3: Marokko - ein herausragender geostrategischer Standort >>> Beratungs-und Leistungsspektrum : Welche Art von immobilienspezifischer Beratung Sie neben der Vermittlung und vertraglichen Betreuung erwarten können : Rechte der Vervielfältigung und der Verbreitung vorbehalten © Oliver Kirner - 2001-2010